Oplevering nieuwbouw
Bij de oplevering van je nieuwbouwwoning loop je samen met de bouwer door het huis en leg je elk gebrek vast. Een opleveringskeuring, zelf of met een bouwkundige, bepaalt wat de bouwer nog moet herstellen. Wat je op die dag niet opschrijft, is later lastiger aan te tonen.
Opleverplanner
Je 5%-depot en elke deadline na de oplevering
Vul je opleverdatum en aanneemsom in. Je ziet meteen hoeveel je bij de notaris mag laten staan, wanneer de bouwer je moet aanschrijven en tot wanneer je kunt opschorten. Daaronder maak je per ruimte je gebrekenlijst, om te printen of te downloaden.
Dit mag je bij de notaris laten staan
Vul je opleverdatum en aanneemsom in.
Gebrekenlijst per ruimte
Schrijf elk punt op zodra je het ziet, ook bij de vooroplevering. Herstelkosten zijn optioneel; een schatting helpt als je straks geld wilt laten staan.
Je lijst is nog leeg.
Je lijst blijft alleen in deze browser staan. We slaan niets op en sturen niets door.
Bronnen: IPLO over de 5%-regeling en de Wkb (art. 7:768 en 6:262 BW, overgangsrecht) en Woningborg over de oplevering (3 maanden voor herstel). De planner rekent alleen met wat jij invult en vervangt je eigen overeenkomst niet.
3 maanden na de oplevering gaat de Woningborg-garantie in. In die tijd herstelt de bouwer de opleverpunten.
6 jaar is daarna de gewone garantietermijn bij Woningborg.
10 jaar geldt voor ernstige gebreken, zoals een aangetaste constructie.
Bron: Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw 2024, met Bijlage A. Andere garantie-instellingen, zoals SWK, hebben eigen regels.
Wat de wet regelt rond de oplevering
- Als de bouwer meldt dat de woning klaar is, krijg je een dossier met tekeningen, gebruikte materialen en installaties, en informatie over gebruik en onderhoud (art. 7:757a BW, voor overeenkomsten vanaf 2024). Dat geldt tenzij je overeenkomst iets anders bepaalt, dus kijk na wat daarover in jouw contract staat.
- Keur je de woning niet binnen een redelijke termijn na die melding, dan geldt die als stilzwijgend aanvaard en opgeleverd (art. 7:758 lid 1 BW). Plan de keuring dus direct.
- Na de oplevering ligt het risico bij jou: gaat er iets mis dat niet aan de bouwer ligt, dan blijf je de prijs verschuldigd (lid 2).
- Voor gebreken die bij de oplevering niet ontdekt zijn, blijft de bouwer aansprakelijk, tenzij ze niet aan hem te wijten zijn (lid 4, voor overeenkomsten vanaf 2024).
Je eigen data voor het 5%-depot rekent de opleverplanner hierboven uit. Hoe het depot in het hele koopproces past, staat in het stappenplan op nieuwbouwwoning kopen.
De opleveringskeuring: zo pak je die aan
Soms is er eerst een vooroplevering. Je ziet dan al punten, maar krijgt nog geen sleutel. Bij de oplevering zelf leggen jij en de bouwer de gebreken vast in een rapport, vaak proces-verbaal van oplevering genoemd. Je mag een deskundige meenemen, zoals een bouwkundige van Vereniging Eigen Huis of een onafhankelijk bureau. Dat helpt als je zelf weinig bouwervaring hebt.
-
Neem de stukken mee
Verkooptekeningen, technische omschrijving, je meerwerklijst met opdrachtbevestigingen, telefoon voor foto’s, meetlint, schilderstape en een zaklamp.
-
Loop een vaste route
Begin buiten. Daarna entree, meterkast, keuken, badkamer, toilet, slaapkamers, installaties, ramen, deuren en afwerking.
-
Controleer je meerwerk één voor één
Stopcontacten, loze leidingen, binnendeuren, sanitair en keukenaansluitingen moeten kloppen met je opdracht. Mist iets, dan hoort het op de lijst. Hoe je meerwerk vastlegt, staat bij meerwerk nieuwbouw.
-
Schrijf elk punt concreet op
Niet “glas beschadigd”, maar “kras op ruit slaapkamer rechtsvoor”. Maak een foto en zorg dat het punt ook echt in het proces-verbaal staat.
-
Spreek af wanneer er hersteld wordt
Laat herstelafspraken op papier zetten en vraag hoe je meldt als een punt terugkomt of erger wordt.
Wat de Woningborg-garantie na de oplevering dekt
Bij een woning met Woningborg-garantie gelden per onderdeel andere termijnen. Ze gaan in drie maanden na de oplevering.
| Termijn | Voor |
|---|---|
| 10 jaar | Ernstige gebreken: de constructie of een wezenlijk onderdeel wordt aangetast of in gevaar gebracht, of de woning wordt ongeschikt om te gebruiken |
| 6 jaar | Alle onderdelen die niet hieronder staan, zoals de binnenriolering |
| 2 jaar | Installaties en leidingen, ook loze leidingen; buitenriolering; kitwerk zonder waterkerende functie; zonwering |
| 1 jaar | Hang- en sluitwerk, sanitair, schilderwerk |
| 6 maanden | Bel, intercom, deuropener en alarminstallatie |
| Uitgesloten | Onder meer behang, condens die niet door een fout in de constructie komt, en kleine krimpscheurtjes die geen afbreuk doen aan de woning |
Meld een gebrek binnen de termijn schriftelijk bij de bouwer en bewaar je meldingen. Lekkage of een elektrisch probleem meld je direct, niet pas bij een verzamelmelding.
Hoeveel gebreken kun je verwachten?
Bouwkundigen van Vereniging Eigen Huis telden in 2017 bij ruim 14.000 opleveringskeuringen gemiddeld 21 gebreken per nieuwbouwwoning, meldde Radar in juni 2018. Dat was 40 procent meer dan in de crisisjaren. Nieuwere landelijke cijfers vonden we niet. Het is een gemiddelde over de woningen die VEH keurde, en het zegt niet hoeveel punten jouw woning krijgt. Neem in elk geval de tijd om je lijst compleet te maken.
Waar in je gemeente gebouwd wordt, zie je in het register nieuwbouw per gemeente. Het landelijke overzicht staat op nieuwbouw projecten.
Een nieuwe woning zit het eerste jaar vol bouwvocht. Luchtkwaliteitsmeterwinkel legt uit hoe je bouwvocht en CO2 zelf meten en wat een normale waarde is.