Nieuwbouw of bestaande bouw
Nieuwbouw of bestaande bouw: de keuze gaat minder over de vraagprijs dan over wanneer je erin woont, wat je vooraf kunt zien en welke kosten erbij komen. De tabel hieronder zet de verschillen naast elkaar, met de regels zoals ze in 2026 gelden.
| Onderwerp | Nieuwbouw | Bestaande bouw |
|---|---|---|
| Kosten bij aankoop | Meestal vrij op naam: geen overdrachtsbelasting, de aankoopkosten zitten in de koopsom | Kosten koper: 2% overdrachtsbelasting als je er zelf gaat wonen, of eenmalig niets voor een starter van 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bij een woningwaarde tot € 555.000 |
| Wanneer je erin woont | Na de bouw; de bouwtijd staat in je contract, vaak in werkbare werkdagen | Op de overdrachtsdatum die je met de verkoper afspreekt, als de woning dan volgens je koopovereenkomst vrij van gebruik wordt geleverd |
| Wat je vooraf ziet | Tekeningen, technische omschrijving en een optielijst | Het huis zelf; je kunt een bouwkundige keuring laten doen |
| Extra leenruimte energielabel | Zelfde landelijke leennorm voor beide; het bedrag hangt af van label en doel. Bij aankoop bijvoorbeeld € 25.000 extra voor A+++ en € 30.000 voor A++++. Voor verduurzamen van een woning met label E, F of G € 20.000. | |
| Garantie | Meestal een garantie- en waarborgregeling van Woningborg, SWK of BouwGarant, maar niet bij elk project; controleer of je een waarborgcertificaat krijgt. Bij Woningborg 6 jaar algemeen en 10 jaar voor ernstige gebreken, met kortere termijnen voor onder meer installaties, sanitair en schilderwerk | Meestal geen bouwgarantie. Bij een jonge woning kan een resterende Woningborg-garantie op jou overgaan, als je binnen 10 jaar en 3 maanden na oplevering koopt en aan de voorwaarden van Woningborg voldoet. Verder geldt het gewone kooprecht |
| Wat onzeker is | Planning, en voorwaarden waardoor de koop kan vervallen | Onderhoud, verbouwkosten en gebreken die je niet zag |
Startersvrijstelling 2026: voor starters vervalt het belastingvoordeel van nieuwbouw
Bij een bestaande woning betaal je normaal 2% overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw niet, omdat je vrij op naam koopt. Ben je 18 jaar of ouder en jonger dan 35, ga je er zelf wonen en is de woningwaarde in 2026 niet hoger dan € 555.000, dan betaal je ook bij een bestaande woning geen overdrachtsbelasting. De vrijstelling krijg je maar één keer. Voor die starters zit het verschil dan vooral in de overige kosten koper, zoals de notaris voor de akte van levering, en niet meer in de belasting.
Of de vrijstelling de huizenprijzen opdrijft, staat niet vast. De evaluatie uit 2024 door SEO Economisch Onderzoek keek naar het hele pakket van 2021: de startersvrijstelling samen met een hoger tarief voor beleggers. Sinds dat pakket kochten meer starters een woning en minder beleggers, en in wijken met veel concurrentie van beleggers stegen de prijzen voor starters 4,1 procent minder hard dan elders. Het aparte effect van de vrijstelling kon niet worden vastgesteld, schreef het kabinet in een Kamerbrief van 12 maart 2026. De onderzoekers noemen het pakket deels doelmatig, omdat er ook nadelige gevolgen zijn voor de huurmarkt.
Tijd: je woont later, en betaalt soms dubbel
Een bestaande woning betrek je op de dag van de overdracht. Bij nieuwbouw wacht je op de bouw, en vaak betaal je in die tijd al rente terwijl je nog huurt of in je oude huis woont. Hoe je die dubbele lasten doorrekent, staat bij hypotheek nieuwbouw. Hoe je de bouwtijd uit je contract leest, staat in hoe lang de bouw van een nieuwbouwwoning duurt.
Zekerheid: garantie tegenover zien wat je koopt
Nieuwbouw koop je op papier, maar meestal met een garantie- en waarborgregeling achter je. Niet elk project heeft er een, beschrijft Vereniging Eigen Huis; vraag dus of je een waarborgcertificaat krijgt. Wat die per onderdeel dekt, staat bij oplevering nieuwbouw. Een bestaande woning kun je vooraf laten keuren, maar een bouwgarantie is er meestal niet, behalve een resterende garantie bij een jonge woning. Plan bij een ouder huis een buffer voor onderhoud en verduurzaming; met een laag energielabel mag je daarvoor extra lenen.
Welke onzekerheid kun jij dragen?
- Moet je op een vaste datum verhuizen? Dan past een bestaande woning met een afgesproken overdracht beter.
- Kun je tijdens de bouw, plus een mogelijke vertraging, dubbele woonlasten betalen? Zo nee, dan is nieuwbouw krap.
- Wil je zelf indeling, keuken en badkamer kiezen? Dat kan bij nieuwbouw via meerwerk, zie meerwerk nieuwbouw.
- Heb je geld voor onderhoud of een verbouwing na de koop? Bij een ouder huis heb je dat nodig.
- Ben je starter onder 35? Reken dan beide opties met en zonder overdrachtsbelasting door.
Meerwerk, bouwrente, afwerking, dubbele woonlasten en een buffer tel je op in de kostenplanner. Kies je voor nieuwbouw, dan staat de route van inschrijving tot sleutel op nieuwbouwwoning kopen. Hoeveel er in je gemeente in aanbouw is, zie je op nieuwbouw projecten.