Nieuwbouwwoning kopen

Een nieuwbouwwoning kopen gaat in acht stappen, van inschrijven tot de laatste herstelpunten na de oplevering. Hieronder zie je per stap wat je doet en welke termijn geldt, met eerst de stand van de markt.

Bronnen: NVM-analyse nieuwbouw, 2e kwartaal 2026 en CBS 82211NED.

Voor het eerst sinds eind 2015 staan er weer meer dan 20.000 nieuwbouwwoningen te koop, terwijl de NVM-makelaars in het tweede kwartaal 7 procent minder verkochten dan een jaar eerder. Volgens de NVM zijn kopers kritischer door hoge koopsommen, onzekerheid over de oplevering en de kosten van overbrugging. Keus is er niet voor iedereen: 62 procent van het aanbod is een appartement.

Acht stappen van inschrijving tot sleutel

Bij elke stap staat wat je doet en welke termijn geldt. Een termijn uit de wet geldt voor iedere particuliere koper. Een termijn uit het Woningborg-model 2024 voor een eengezinshuis op eigen grond geldt alleen als jouw overeenkomst op dat model is gebaseerd.

1. Inschrijven op een project

   Je geeft je voorkeur voor bouwnummers op, soms met een eerste financieringscheck. Inschrijven bindt je nog niet. Hoe je kans werkt en wat de verkoper vraagt, lees je bij nieuwbouw inschrijven.

   Termijn Staat in de spelregels van het project.

2. Toewijzing of loting

   Zijn er meer kandidaten dan woningen, dan beslist een loting of een andere verdeling. Ook een toewijzing is nog geen koop: je bent pas gebonden als je de overeenkomst tekent.

   Termijn Daarna volgt meestal een korte optieperiode. De verkoper bepaalt hoe lang die is.

3. De optieperiode: stukken lezen en rekenen

   Je krijgt tekeningen, de technische omschrijving, de koop-/aannemingsovereenkomst en de meerwerklijst. Laat je adviseur nu meekijken naar je hypotheek voor nieuwbouw, niet pas na het tekenen. Tel in de kostenplanner op wat er naast de v.o.n.-prijs bij komt, en kies vooraf welke opties je echt nodig hebt bij meerwerk nieuwbouw.

   Termijn Zo lang als je optie loopt. Vraag de einddatum op papier.

4. Tekenen, en dan nog bedenktijd

   Je koopt de grond en laat de woning bouwen, meestal in één koop-/aannemingsovereenkomst. Die moet schriftelijk. Na het tekenen mag je de koop binnen de bedenktijd zonder reden ontbinden.

   Termijn Wettelijk 3 dagen nadat je de getekende overeenkomst krijgt (art. 7:2 en art. 7:766 BW). In het Woningborg-model 2024 is het een week. Ontbind je, doe dat schriftelijk. Aangetekend versturen raadt Woningborg aan als bewijs; de wet eist het niet.

5. Voorwaarden die de koop nog kunnen laten vallen

   In het Woningborg-model kun jij ontbinden als je geen financiering, geen nodige huisvestingsvergunning of geen gevraagde NHG krijgt. De bouwer kan de start laten afhangen van een vergunning of van genoeg verkochte woningen. Lukt dat niet op tijd, dan vervalt de koop. Wat dat in de praktijk betekent, staat in nieuwbouwproject afgeblazen.

   Termijn De datums in je eigen overeenkomst. In het Woningborg-model geldt een verlenging alleen als jij die tekent vóór de oude datum voorbij is.

6. De grond overdragen bij de notaris

   Bij de notaris word je eigenaar van de grond en gaat je hypotheek in. Het geld voor de bouw komt in een bouwdepot. Doe geen termijnbetalingen zolang de grond niet geleverd is en je het garantiecertificaat niet hebt, bij Woningborg het Woningborg-certificaat. Gaat de bouwer vóór dat moment failliet, dan loop je volgens de Woningborg-toelichting een groot financieel risico.

   Termijn De datum in je eigen overeenkomst. Volgens de Woningborg-toelichting is het de bedoeling dat de grond binnen 6 weken wordt geleverd nadat vaststaat dat je niet meer kunt ontbinden. Over termijnen die vóór de levering vervallen, betaal je uitstelrente.

7. Bouwen en betalen in termijnen

   Je hoeft alleen te betalen wat ongeveer past bij hoe ver de bouw is (art. 7:767 BW). Welk deel bij welke fase hoort, staat in wanneer betaal je wat bij een nieuwbouwwoning. De bouwtijd staat meestal in werkbare werkdagen. Hoe je die naast een datum legt, lees je in hoe lang de bouw van een nieuwbouwwoning duurt.

   Termijn De bouwtermijn uit je overeenkomst. Bij te laat opleveren kent het Woningborg-model een vaste vergoeding per dag. Het bedrag staat in je eigen overeenkomst.

8. Oplevering, en de drie maanden daarna

   Als de bouwer de oplevering aankondigt, krijg je een dossier met tekeningen, gebruikte materialen en installaties en informatie over gebruik en onderhoud (art. 7:757a BW, voor overeenkomsten vanaf 2024). Bij de oplevering leg je elk gebrek vast in het proces-verbaal. Je mag maximaal 5 procent van de aanneemsom bij de notaris in depot zetten in plaats van aan de bouwer te betalen (art. 7:768 BW). Stelt de bouwer een gelijkwaardige zekerheid, zoals een bankgarantie, dan vervalt dat depot. Tussen één en twee maanden na de oplevering moet de bouwer je schriftelijk vragen of je betaling wilt blijven opschorten, met een afschrift aan de notaris. Zijn er nog gebreken, geef dan aan de notaris door tot welk bedrag het depot moet blijven staan. Waar je op let tijdens de keuring, staat bij oplevering nieuwbouw.

   Termijn Heeft de notaris het afschrift van de bouwer, dan geeft hij het depot 3 maanden na de oplevering vrij, tenzij jij laat weten dat je blijft opschorten. In het Woningborg-model herstelt de bouwer opleverpunten binnen 3 maanden en volgt een onderhoudsperiode van 6 maanden.

De wet en het garantiemodel naast elkaar

Onderwerp	Wet (Burgerlijk Wetboek)	Woningborg-model 2024
Bedenktijd	3 dagen	1 kalenderweek
Zekerheid die de bouwer mag vragen	Maximaal 10% van de aanneemsom	Maximaal 10%: waarborgsom, bankgarantie of verpand bouwdepot, naar jouw keuze
Betalen tijdens de bouw	Ongeveer gelijk met de voortgang	Termijnen uit de overeenkomst
Laatste 5%	In depot bij de notaris. De bouwer vraagt je binnen 1 tot 2 maanden na oplevering of je blijft opschorten; na 3 maanden geeft de notaris het vrij, tenzij jij een bedrag laat staan	Geen depot als de bouwer bij de aankondiging van de oplevering een gelijkwaardige zekerheid stelt
Opleverpunten herstellen	Geen vaste termijn	Binnen 3 maanden
Onderhoudsperiode	Geen vaste termijn	6 maanden na oplevering
Gebreken die bij de oplevering niet ontdekt zijn	Bouwer aansprakelijk, tenzij het gebrek niet aan hem te wijten is (art. 7:758 lid 4)	Artikel 18 van de overeenkomst; voor een particuliere koper mag dat niet nadeliger zijn dan de wet

Twee kanttekeningen. De regel over gebreken die je bij de oplevering niet zag, de plicht om je vooraf over de garantie te informeren en de huidige 5%-regeling gelden volgens het overgangsrecht voor overeenkomsten die sinds 1 januari 2024 zijn gesloten, zie de uitleg van advocatenkantoor VBK. En SWK en andere garantie-instellingen werken met hun eigen modellen. Leg dus je eigen overeenkomst naast deze tabel.

Vraag dit na voordat je tekent

• Welke garantieregeling geldt? De bouwer moet je vóór het tekenen schriftelijk vertellen hoe zijn werk en zijn aansprakelijkheid verzekerd zijn (art. 7:765a BW).
• Welke opschortende voorwaarden staan erin, en op welke datum moeten ze vervuld zijn?
• Wat is de bouwtermijn in werkbare werkdagen, en wat krijg je per dag als de bouwer te laat is?
• Wat kost het totaal: koop-/aanneemsom, meerwerk, hypotheek- en notariskosten en de woonlasten die je tijdens de bouw dubbel betaalt?
• Wanneer verloopt je rentevoorstel, en wat gebeurt er als de levering later valt?

Kijk wat er in jouw gemeente echt gebouwd wordt

Een project op een website zegt nog niet hoe ver de bouw in je gemeente is. In ons register zie je per gemeente hoeveel woningen vergund zijn en hoeveel er echt in aanbouw staan. Hoe groter het deel dat vergund is maar nog niet gestart, hoe meer woningen daar nog op de eerste schop wachten. Zoek je gemeente op in nieuwbouw per gemeente, of begin bij het landelijke overzicht op nieuwbouw projecten.