Hypotheek nieuwbouw
Een hypotheek voor nieuwbouw verschilt op drie punten van een hypotheek voor een bestaand huis. Je leent mogelijk meer omdat de woning zuinig is, het geld voor de bouw staat in een bouwdepot, en je betaalt al lasten terwijl er nog gebouwd wordt. Hieronder staan de grenzen voor 2026 en de vragen voor je adviseur.
€ 470.000 NHG-grens in 2026. Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan € 498.200.
€ 30.000 extra leenruimte bij aankoop van een woning met label A++++, € 25.000 bij A+++.
€ 500.000 NHG-grens in 2027, aangekondigd op 13 oktober 2026. Met energiebesparende voorzieningen € 530.000.
Bronnen: NHG Voorwaarden en normen 2026, Rijksoverheid, NHG-grens 2026, Rijksoverheid, NHG-grens 2027 en NFBK en Volkshuisvesting Nederland, leenruimte per energielabel.
Hoeveel extra je mag lenen voor een zuinige woning
Hoe beter het energielabel, hoe meer je bovenop je gewone leenruimte mag lenen. Vraag de verkoper welk label de woning krijgt, want dat bepaalt het bedrag. Per 1 januari 2026 ging de extra ruimte voor A+++ en A++++ iets omlaag.
| Energielabel | Extra lenen bij aankoop | Extra voor energiebesparende maatregelen |
|---|---|---|
| E, F, G | € 0 | € 20.000 |
| C, D | € 5.000 | € 15.000 |
| A, B | € 10.000 | € 10.000 |
| A+, A++ | € 20.000 | € 10.000 |
| A+++ | € 25.000 | € 0 |
| A++++ | € 30.000 | € 0 |
| A++++ met energieprestatiegarantie van minstens 10 jaar | € 40.000 | € 0 |
Bouwend Nederland en NEPROM vonden die verlaging onterecht. Volgens hen raakt die vrijwel alleen kopers van nieuwbouw, omdat volgens NVM-cijfers uit 2024 minder dan 2,5 procent van de bestaande woningen label A+++ of A++++ heeft. Ze schreven dat in hun reactie op de leennormen 2026. De bedragen gelden wel.
NHG-grens 2026 voor een nieuwbouwwoning
Met Nationale Hypotheek Garantie mag je hypotheek in 2026 maximaal € 470.000 zijn. Financier je aanvullende energiebesparende voorzieningen mee, dan ligt de grens 6 procent hoger, op € 498.200. Voor een nieuwbouwwoning met label A++++ is de grens ook zonder extra voorzieningen € 498.200. De eenmalige premie is 0,4 procent: bij een lening van € 470.000 is dat € 1.880.
Let op: bij nieuwbouw toetst NHG niet alleen je lening, maar ook de kosten van de woning. De koop-/aannemingssom, de grond als die er niet in zit, het saldo van meer- en minderwerk en de bouwrente tellen mee, ook als je een deel zelf betaalt. Kosten om de woning bewoonbaar te maken, zoals een keuken of badkamer, tellen ook mee als je ze uit eigen geld betaalt. Komen die kosten samen boven de grens, dan valt je lening buiten NHG, ook als het geleende bedrag eronder blijft. Laat je adviseur dit vooraf narekenen.
Welke jaargrens voor jou geldt, hangt af van de datum van je bindende hypotheekaanbod, niet van de oplevering. Krijg je dat aanbod in 2027, dan geldt de grens van € 500.000, of € 530.000 met energiebesparende voorzieningen. De premie blijft 0,4 procent. Wil je NHG, controleer dan of je koopovereenkomst je laat ontbinden als je die niet krijgt. Hoe die voorwaarden werken, staat bij stap 5 van nieuwbouwwoning kopen.
Starters: nieuwbouw onder de marktwaarde
Via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen krijgen ontwikkelaars geld om starterswoningen onder de marktwaarde te verkopen. Volgens het kabinet is daar de komende jaren nog € 164 miljoen voor, goed voor ongeveer 3.900 woningen. Tot 13 oktober 2026 hadden ontwikkelaars € 36 miljoen aangevraagd voor 863 woningen. Vraag bij een project voor starters of het via dit fonds loopt en welke voorwaarden er dan gelden. Een gemeente kan aan betaalbare koopwoningen ook een zelfbewoningsplicht koppelen. Vraag dus ook hoe lang je er zelf moet wonen en wat er gebeurt als je eerder verkoopt.
Bouwdepot en de maanden tot de oplevering
Bij de notaris gaat het geld voor de bouw in een bouwdepot. Daaruit betaalt de geldverstrekker de termijnfacturen van de bouwer. Jij betaalt vanaf dat moment rente over de hele lening. Op het geld dat nog in het depot staat krijg je meestal rente terug; hoeveel, verschilt per geldverstrekker. Welk deel van de aanneemsom bij welke bouwfase hoort, en hoe de fiscale regels voor het depot werken, lees je in wanneer betaal je wat bij een nieuwbouwwoning.
Huur je nog, of heb je nog een eigen huis, dan betaal je tijdens de bouw dubbel. Heb je een koopwoning en wil je de overwaarde al inbrengen, dan sluit je vaak een overbruggingshypotheek af, en ook daarover betaal je rente zolang je oude huis niet verkocht is. Volgens de Kamerbrief over het Platform Hypotheken van 14 oktober 2025 signaleren de NVM en Hypotheekshop dat die rentelasten door de langere bouwtermijnen behoorlijk kunnen oplopen. Reken daarom met drie scenario’s, en tel de overbruggingsrente mee.
-
Oplevering op de geplande datum
Tel je huidige woonlasten op bij de hypotheeklasten vanaf de levering van de grond tot de sleutel.
-
Drie maanden later
Tel drie extra maanden dubbele lasten erbij.
-
Zes maanden later
Past ook dit scenario, dan kun je vertraging opvangen. Past alleen het eerste, dan is het project voor jou krap.
Hoe je de bouwtijd uit je contract leest, staat in hoe lang de bouw van een nieuwbouwwoning duurt.
Vraag dit aan je hypotheekadviseur
- Hoe lang blijft mijn rentevoorstel geldig, en wat gebeurt er als de levering van de grond later valt?
- Welke rente krijg ik op het bouwdepot, en hoe lang mag het depot openstaan?
- Telt het energielabel van deze woning mee voor extra leenruimte, en met welk bewijs?
- Kan ik meerwerk uit het depot betalen, en tot welk bedrag?
- Hoeveel maanden dubbele lasten, inclusief eventuele overbruggingsrente, kan ik dragen voordat het krap wordt?
Meerwerk, bouwrente, afwerking, dubbele woonlasten en een buffer tel je op in de kostenplanner, die ook een NHG-indicatie geeft. Het landelijke overzicht van wat er gebouwd wordt, staat op nieuwbouw projecten.