7 miljard dekt het woningtekort niet
Ergens in Nederland staat een kraan stil boven een half afgebouwd blok. Aan de rand van datzelfde veld staat iemand van achtentwintig die al drie jaar inschrijft en steeds nummer 400-en-nog-wat is. Voor die twee samen trok het kabinet op Prinsjesdag 7 miljard euro uit, verspreid tot en met 2035.
Het tekort staat op 384.000 woningen. Dat is 4,6 procent van de totale voorraad, becijfert ABF Research. Bouwers, beleggers en ontwikkelaars lieten deze week weten dat dit bedrag het niet oplost. Welingelichte Kringen zette de reacties op een rij; het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kondigde het bedrag zelf aan als onderdeel van de Prinsjesdagstukken.
Waar die 7 miljard naartoe gaat
Uit het Belastingplan 2027 blijkt dat er vanaf 2029 structureel 1 miljard euro per jaar bij komt. Van het totaal gaat 2,3 miljard naar een bijdrage van 7.000 euro per betaalbare woning voor gemeenten. Bijna 1 miljard is bestemd voor grootschalige woningbouwlocaties. Voor koopstarters komt er 100 miljoen extra via het Nationaal Fonds Betaalbare Koop.
Daarnaast schaft het kabinet per 2028 de ATAD-belasting voor woningcorporaties af. Die Europese regeling was bedoeld tegen belastingontwijking door multinationals en trof in de praktijk ook corporaties. Brancheorganisatie Aedes rekent voor dat de afschaffing ongeveer 6 miljard euro extra investeringsruimte oplevert, goed voor zo’n 22.000 nieuwbouwwoningen. Voorzitter Liesbeth Spies noemt dat positief, maar wil op termijn de winstbelasting voor corporaties helemaal van tafel.
Het verschil tussen 1 en 3 miljard is geen begrotingsdetail
De Woonalliantie, waarin bouwers, beleggers, corporaties en gemeenten samen optrekken, heeft eerder berekend dat er jaarlijks 3 tot 5 miljard euro aan publieke middelen nodig is om 100.000 woningen per jaar te bouwen. Het kabinet zet structureel 1 miljard per jaar neer. WoningbouwersNL noemt het budget onvoldoende; IVBN en Neprom noemen de maatregelen voor de woningmarkt “volstrekt onvoldoende”.
Dat gat van 2 tot 4 miljard per jaar wordt niet betaald met geld maar met tijd. ABF rekent voor dat bij een structureel tempo van 100.000 woningen per jaar de woningmarkt rond 2034 in evenwicht is. Wordt dat tempo niet gehaald, dan schuift dat moment op naar 2041. Zeven jaar. Voor wie nu 28 is, is dat het verschil tussen kopen op je zesendertigste en kopen op je drieënveertigste, en daar hangen kinderen, huur en opgebouwd vermogen aan. Eerder zagen we al dat wie de zoektocht staakt nergens meer meetelt.
Het kabinet gaat wel uit van een tempo dat de sector al afschrijft
De rekensom van het kabinet hangt volledig aan die 100.000 woningen per jaar. ABF verwacht dat de productie ná 2027 terugzakt naar ruim 90.000 per jaar. Dat is geen ramp en geen instorting, maar het is wel tien procent onder de aanname waarop het hele tijdpad rust. Een doel dat de eigen prognose al niet haalt, is geen doel maar een uitgangspunt.
Bovendien wijzen ontwikkelaars op iets wat met geld helemaal niet opgelost wordt: vergunningverlening, netcongestie en stikstofregels. Wij maten eerder dat meer dan de helft van de vergunde woningen stilligt. Die woningen hebben hun vergunning al. Daar helpt 7.000 euro per woning niet bij.
De sectorvraag van 3 tot 5 miljard komt van de ontvangende partij
Tegelijk is “de sector vraagt 3 tot 5 miljard” een getal van de partij die het geld krijgt, en dat hoort niet kritiekloos in een kop. De Woonalliantie bestaat uit bouwers, beleggers, corporaties en gemeenten — precies de partijen aan de ontvangende kant. Dat maakt hun berekening niet onjuist, maar het maakt haar wel een positie in plaats van een meting. En de ATAD-afschaffing van 6 miljard investeringsruimte is echt geld dat nergens in die 7 miljard zit; wie alleen de 7 miljard tegen de 3 tot 5 miljard per jaar afzet, telt de grootste maatregel van dit pakket niet mee.
Vraag naar de datum van de netaansluiting, niet naar de oplevering
Kijk bij het project waar je op wacht niet naar de opleverdatum in de brochure maar naar de vraag of de netaansluiting is toegezegd en op welke datum. Die toezegging is het eerste wat schuift en het laatste wat een ontwikkelaar uit zichzelf vertelt. Staat er geen datum, dan is de opleverdatum een wens. Welke locaties überhaupt in de planning staan, zie je op het overzicht van de grootste bouwlocaties.
Het eerstvolgende harde getal komt bij de begrotingsbehandeling Volkshuisvesting, wanneer de Kamer de 1 miljard structureel tegenover de 100.000 woningen per jaar legt. Blijft dat doel staan terwijl de eigen prognose naar 90.000 wijst, dan is 2041 het jaartal om te onthouden.